Công ty cổ phần Chứng khoán Ngân hàng Công thương Việt Nam (VietinBank Securities), Sở giao dịch chứng khoán Tp. Hồ Chí Minh (HOSE), Công ty cổ phần Dịch vụ và Xây Dựng Địa Ốc Đất Xanh (Dat Xanh Group – DXG), Công ty TNHH CBRE phối hợp tổ chức hội thảo “Bức tranh toàn cảnh thị trường BĐS Việt Nam. Triển vọng cổ phiếu ngành BĐS”.
Thời gian: 15h00, thứ Hai, ngày 30/11/2015.
Địa điểm: Trụ sở HOSE, 16 Võ Văn Kiệt, Q.1, TP.HCM.
Hiện đã có hơn 300 NĐT và hơn 30 phóng viên báo chí tham dự hội thảo.
Đến tham dự Hội thảo gồm có: Bà Trần Anh Đào – Phó TGĐ – Sở Giao dịch chứng khoán TP Hồ Chí Minh; Ông Lương Trí Thìn–Chủ tịch HĐQT CTCP Dịch vụ và Xây dựng Địa ốc Đất Xanh; Ông Khổng Phan Đức – Tổng Giám Đốc CTCP Chứng Khoán Công Thương, Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, quản lý cấp cao công ty TNHH CBRE.
Phát biểu tại hội thảo, Bà Trần Anh Đào – Phó TGĐ Sở Giao dịch Chứng khoán TP Hồ Chí Minh cho biết: Đây là buổi hội thảo đầu tiên mà HOSE phối hợp với các đơn vị làm theo chuyên đề ngành trên thị trường. Sắp tới đây, HOSE triển khai chỉ số theo nhóm ngành, theo đó những buổi hội thảo theo nhóm ngành như thế này sẽ cung cấp nhiều thông tin hữu ích hơn cho NĐT, trong đó ngành BĐS được kỳ vọng sẽ là ngành tiên phong.
(Ảnh –Bà Trần Anh Đào – Phó TGĐ Sở Giao Dịch HOSE)
Cũng tại hội thảo, Ông Lương Trí Thìn, Chủ tịch HĐQT CTCP Dịch vụ và xây dựng Địa ốc Đất Xanh đã phát biểu rằng, là một trong những Tập đoàn BĐS hàng đầu tại Việt Nam, Tập đoàn Đất Xanh hân hạnh là đơn vị đồng hành và phối hợp tổ chức hội thảo, với mong muốn thông qua hội thảo, quý nhà đầu tư có cái nhìn tổng quan về thị trường nói chung và các doanh nghiệp BĐS nói riêng, qua đó, tìm được Cổ phiếu tiềm năng trong ngành, phù hợp với chiến lược đầu tư của mình.
(Ảnh – Ông Lương Trí Thìn, Chủ tịch HĐQT CTCP Dịch vụ và xây dựng Địa ốc Đất Xanh)
Ông cũng nhấn mạnh thêm, với sự phục hồi của các nền kinh tế lớn trên thế giới cũng như nền kinh tế Việt Nam,và sự hỗ trợ của các chính sách vĩ mô và pháp luật liên quan tới ngành BĐS thì thị trường BĐS cũng ghi nhận sự tăng lên đáng kể về thanh khoản cũng như sự giảm mạnh về hàng tồn kho ,giúp các đơn vị phân phối và doanh nghiệp địa ốc đạt kết quả kinh doanh khả quan. Đặc biệt, các quỹ đầu tư và công ty nước ngoài cũng đang mạnh tay đổ vốn vào thị trường BĐS thông qua các hình thức mua bán dự án, đầu tư góp vốn khiến thị trường thêm sôi động. Trong 11 tháng đầu năm 2015, lĩnh vực kinh doanh BĐS đứng thứ 3 về thu hút vốn đầu tư FDI với 19 dự án đầu tư mới và 7 dự án tăng vốn, tổng vốn đầu tư đăng ký cấp mới và tăng thêm là 1,81 tỷ USD. Con số này chắc chắc chắn còn tăng hơn nữa khi Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP) chính thức có hiệu lực, được ví như đòn bẩy gia lực thêm cho nền kinh tế, tạo vận hội lớn cho nhiều doanh nghiệp, trong đó có các doanh nghiệp BĐS.
Ông Thìn cũng cho biết thêm, riêng về Tập đoàn Đất Xanh, sau 12 năm thành lập, Tập đoàn Đất Xanh đã từng bước chuyển mình và khẳng định vị thế dẫn đầu của mình trên thị trường BĐS Việt Nam. Với lợi thế cạnh tranh từ 3 lĩnh vực cốt lõi: Đầu tư phát triển dự án, Xây dựng và Dịch vụ, cùng với năng lực tài chính và dòng tiền mạnh, ổn định, mạng lưới bán hàng rộng khắp, đồng thời sở hữu hàng loạt các dự án và quỹ đất sạch ở các vị trí đắc địa, cổ phiếu DXG luôn được thị trường đánh giá cao.
Trong buổi hội thảo ngày hôm nay, với tinh thần thẳng thắn, cởi mở, Đất Xanh mong muốn được trao đổi nhiều hơn với nhà đầu tư, để NĐT có những nhận định sát với thị trường và có quyết định đầu tư hiệu quả.
Ông Khổng Phan Đức – Tổng Giám Đốc CTCP Chứng Khoán Công Thương phát biểu tại hội thảo cho biết với mục đích hỗ trợ thông tin cho nhà đầu tư về thị trường, về các mã cổ phiếu, đồng thời làm cầu nối giữa nhà đầu tư và doanh nghiệp, Công ty Chứng Khoán Công thương hiện nay thường xuyên tổ chức các buổi hội thảo về nhận định thị trường, gặp gỡ doanh nghiệp. Đây là hội thảo thứ 4 mà công ty tham gia tổ chức trong 2 tháng gần đây, 3 hội thảo trước được tổ chức tại Nha Trang, Vũng Tàu và Hà Nội đã nhận được phản hồi tốt từ nhà đầu tư cũng như từ phương tiện báo chí truyền thông.
Với chủ đề hội thảo “Bức tranh toàn cảnh thị trường BĐS Việt Nam. Triển vọng cổ phiếu ngành BĐS” ông mong muốn các NĐT có thêm thông tin về thị trường và những cơ hội đầu tư mới vào thị trường BĐS.
(Ảnh – Ông Khổng Phan Đức –TGĐ VietinBank Securities)
Số lượng căn hộ bán tại Hà Nội và TP.HCM tăng kỷ lục
Mở đầu nội dung buổi hội thảo là phần trình bày của Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Quản lý Cấp cao P. Nghiên cứu và Tư vấn – Công ty TNHH CBRE.
(Ảnh – Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc – Quản lý Cấp cao P. Nghiên cứu và Tư vấn – Công ty TNHH CBRE)
Phần trình bày đầu tiên của Bà Ngọc nhằm mang đến cho NĐT bức tranh toàn cảnh về thị trường BĐS trong năm 2015 và triển vọng thị trường trong những năm tới.
(Ảnh – Đông đảo các NĐT đã tham gia theo dõi hội thảo)
Nội dung của CBRE trình bày chia làm các phần (1) Các yếu tố kích cầu thị trường BĐS như cơ sở hạ tầng, những thay đổi về pháp lý, và các yếu tố khác như lãi suất, sự thay đổi loại hình BĐS…; (2) giới thiệu toàn cảnh thị trường căn hộ bán và du lịch nghỉ dưỡng và (3) triển vọng thị trường BĐS năm 2016.
Các yếu tố kích cầu thị trường: Theo Bà Ngọc, đang có rất nhiều yếu tố kích cầu BĐS như (1) Lãi suất cho vay giảm hỗ trợ vay mua nhà với thời hạn vay tối đa là 25 năm; (2) Cơ cấu dân số trẻ của Việt Nam tạo nên nguồn cầu lớn về nhà ở, tỷ lệ kết hôn và ly hôn đều cao cùng là yếu tố tạo điều kiện kích cầu thị trường; (3) Thu nhập hộ gia đình hàng tháng cũng đang tưởng trưởng vượt mức, nếu như năm 2010 tỉ lệ thu nhập 15 triệu đồng/tháng năm 2010 mới chiếm 2% thì con số này đã tăng lên 8% trong năm 2013; (4) Sự thay đổi loại hình căn hộ với việc xuất hiện nhiều hơn của các căn hộ nhỏ, vừa túi tiền hơn (tỉ lệ căn hộ 1-2 phòng ngủ ở TP HCM trước 2012 và sau 2012 là 38% và 57% ở phân khúc hạng sang và cao cấp và 66% và 72% ở phân khúc trung cấp và bình dân), đây là yếu tố được CBRE đánh giá là quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu (5) Tỉ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ cao, hấp dẫn nhà đầu tư BĐS (trung bình, tỉ suất lợi nhuận gộp cho thuê ở căn hộ cao cấp tại quận 7 và quận 2 năm 2012 lần lượt là 7,4% và 7,8% thì sang Q2/2015 đã tăng lên 7,8% và 8,05%, khi so sánh với một số thành phố của các quốc gia trong khu vực, TP Hồ Chí Minh đang có tỉ suất lợi nhuận gộp cho thuê cao gần nhất, đứng sau Phnompenh (10%)).
Về cơ sở hạ tầng. CBRE nhấn mạnh rằng, những tuyến đường huyết mạch mới chạy xuyên suốt thành phố, đặc biệt tại Sài Gòn và Hà Nội đã kéo theo sự tăng trưởng đột biến về cung và cầu BĐS tại khu vực này.
Tại Thành Phố Hồ Chí Minh, hàng loạt các dự án BĐS chạy dọc tuyến Metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên dài 19,7 km (đi qua Quận Bình Thạnh, Thủ Đức, Quận 1,2, 9) đang được đẩy nhanh tiến độ xây dựng. Các dự án chính có thể kể đến là khu phức hợp Thảo Điền Pearl, dự án The Ascent hay dự án SSG Tower và Vinhomes Central Park. CBRE tin rằng trong tương lai, khi tuyến tàu này đi vào hoạt động, giá đất của khu vực cách ga tàu điện trong vòng mười phút đi bộ có thể tăng 10% – 20% so với giá đất ở các khu vực khác.
Bên cạnh đó còn có những mối lo về tắc đường, ngập lụt.. tuy nhiên chính tình trạng này chúng ta mới đo được nhu cầu thực sự của thị trường. Mật độ dân số cao tập trung ở các thành phố lớn cho thấy tiềm năng thị trường còn rất nhiều, và cần được đáp ứng.
Về hành lang pháp lý, theo đại diện CBRE, những quy định về pháp luật và chính sách cũng ảnh hưởng lớn tới ngành BĐS.
Cụ thể, CBRE nhấn mạnh vào việc Luật kinh doanh BĐS sửa đổi nới lỏng quyền mua, nắm giữ và cho thuê BĐS cho người nước ngoài tại Việt Nam đi vào hiệu lực từ ngày 01/07/ 2015 đã nhận được những sự quan tâm tích cực từ người nước ngoài. Theo CBRE, từ 1/7/2015, đã có hơn 400 giao dịch của người nước ngoài và yêu cầu mua từ người nước ngoài cũng tăng 30%. Bên cạnh đó, Luật Chứng khoán sửa đổi cho phép nới lỏng tỷ lệ sở hữu nước ngoài của một số công ty niêm yết lên 100% đi vào hiệu lực từ ngày 01/09/ 2015 cũng sẽ tạo điều kiện tốt cho các doanh nghiệp BĐS.
Sang phần chính là phần toàn cảnh thị trường BĐS
Về thị trường căn hộ bán. Đại diện CBRE cho biết, với bối cảnh nền kinh tế phục hồi và những dấu hiệu tích cực đến từ các chính sách, và cụ thể là các yếu tố kích thích cầu tăng trưởng kể trên thị trường căn hộ bán đang giữ vững đà, và kích thích dòng vốn. Điều này thể hiện ở số lượng các dự án mới và số lượng bán đang tăng lên đỉnh điểm trong vòng 1 Quý. Đơn cử như tại TP Hồ Chí Minh, vào Quý 3/2015, số căn chào bán mới là 10.114 căn hộ, tăng 200% so với cùng kì năm ngoái, số căn tiêu thụ được là 7.862 căn hộ, tăng 88%, giá chào bán trung bình tăng 2,5%.
Số lượng căn hộ bán tại Hà Nội và Hồ Chí Minh trong 9 tháng đầu năm 2015, theo thống kê, đã tăng kỉ lục, lần lượt chạm mốc 15.000 và 23.500 căn hộ bán, vượt cả con số đã đạt được vào những năm thị trường nở rộ 2009 và 2010. Tuy nhiên, trong vòng 4 năm qua, đã có sự chuyển dịch mạnh mẽ giữa các phân khúc của căn hộ. Cùng với sự giảm xuống rõ nét của tỷ trọng phân khúc bình dân (từ 46% năm 2012 xuống 26% 9 tháng đầu năm 2015 tại HCM, và từ 84% xuống 28% tại Hà Nội) là sự tăng lên mạnh mẽ của phân khúc cao cấp (16% đến 36% tại HCM và 4% lên 29% tại Hà Nội, trong cùng giai đoạn), lý do là có rất nhiều dự án cao cấp được chào bán từ đầu năm đến nay. Phân khúc trung cấp và hạng sang thay đổi nhẹ.
Giá bán các dự án đã đi vào hoạt động thấp hơn nhiều so với giá chào sơ cấp của các dự án mới nhưng lượng tiêu thụ vấn đạt cao cho thấy triển vọng thị trường vẫn tốt.
Bà Ngọc cũng cho biết thêm, TP Hồ Chí Minh đang phát triển theo tất cả các hướng, nở rộ thêm rất nhiều dự án mới ở phía Nam (+36% với các dự án tiêu biểu như Sunreise Riverside Novaland, Nine South Estates VinaCapital, The Park Residence, Phú Hoàng Anh 1, Dragon Hill Residence and Suites 2, Hung Phat Silver Star), khu Đông (+29% với các dự án Vạn Xuân – An Lộc, Lakeview Villa, Golf Park, Melosa Garden, Quốc tế Site, Citibella, Saroma Villa va Sarimi Condominium), khu Bắc (+25% với các dự án chính như The Tresor, Icon 56, Galaxy 9, RiverGate, The Gold View) và khu Tây (+10%).
Về thị trường du lịch nghỉ dưỡng, đại diện CBRE cho biết, du lịch ven biển đang trở nên thu hút hơn nhờ sự cải thiện về cơ sở hạ tầng của các thành phố ven biển như Hồ tràm, Mũi Né Bình Thuận. Thêm vào đó, tại Hồ tràm, nhiều dự án đầu tư vào khu vực nhờ chính sách nới lỏng luật chơi tại sòng bài cho người Việt Nam cũng như tại Hội An, casino sẽ hoạt động trở lại trong năm 2016, là một trong những nhân tố hút khách du lịch. Đặc biệt, tại Phú Quốc, sân bay quốc tế mới đưa vào hoạt động đã làm gia tăng lượng lớn khách du lịch vào khu vực này.
Cụ thể, tại phía Bắc, có tổng số 6 dự án quy mô lớn thuộc phân khúc biệt thự và căn hộ đang được triển khai, chủ yếu tập trung tại Sapa và Hạ Long, hai khu vực thu hút đông đảo khách du lịch như Mercure Sapa Resort, Resort Thung lung Vang, Lotus Residence, Newlife Project, Halong Marina, FLC Samson.
Sâu hơn vào miền Trung, tổng số dự án đã lên tới 42 với 16 dự án căn hộ, tập trung dọc biển như Đà Nẵng, Nha trang, Mũi Né. Khu vực phía Nam, các dự án quy mô lớn vẫn tiếp tục triển khai như Vinpearl Premium Vilaas, Blue Sapphire Resort, Sea Star Suite hay Six Senses Con Dao, v.v.
Đặc biệt, đại diện CBRE đang đánh giá cao khu vực du lịch nghỉ dưỡng Phú Quốc khi ví Phú Quốc như “ Đại công trình xây dựng” với 202 dự án đã được cấp phép tính đến 9/2015, ví dụ như Vinpearl Resort, Vinpearl Safari, Grand World, Sunset Sanato, Novotel Hotel, VinDam project, v.v.
Nhờ những yếu tố tác động tích cực trên, thị trường biệt thự nghỉ dưỡng bán tiếp tục phục hồi và nhiều giao dịch được ghi nhận. Đơn cử, Đà Nẵng ( từ 7 căn lên 95 căn, Nha Trang 103 căn lên 551 căn, đặc biệt Phú Quốc lần đầu tiên ghi nhận BĐS nghỉ dưỡng có mặt trên thị trường và đã bán được 264 căn trong năm 2015). Ví dụ điển hình là dự án Vinpearl Phú Quốc Villas. Giai đoạn 2 mở bán từ 10/1/2015 đã bán hết, giai đoạn 3 mở bán từ 10/10 đã bán được 77% trong vòng 4 ngày.
Về triển vọng thị trường BĐS 2016, đại diện CBRE cho hay, thị trường BĐS Việt Nam trong quá trình phục hồi và nở rộ với các yếu tố tác động tích cực như (1) sự kết nối của Việt Nam với thế giới thông qua các hiệp định FTAs, TPP; (2) những chính sách nới lỏng về lãi suất, quy định vay mua nhà ở, hay người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam; (3) cơ sở hạ tầng phát triển với các trục đường chính chạy dọc thành phố thu hút các dự án mới.
Về khu vực tiềm năng. Trước đây Phú Mỹ Hưng Nam Sài Gòn khu vực dự án trọng điểm tại địa bàn TP. HCM. Thời gian vừa qua Q. Bình Thạnh, Quân 2, Quận 9, Quận Thủ Đức đang dần dần soán ngôi. Điển hình như việc Vingroup hợp tác vơi Cảng Sài Gòn triển khai dự án Tân Cảng, hay việc phát triển đặc khu kinh tế mới cảng hàng hải của TP. HCM thu hút được nhiều dự án tại Q.7, Nhà Bè, Q.8. Nhìn chung hiện đang có xu hướng dịch chuyển dự án về hướng Đông và hướng Nam thành phố.
Cơ hội đầu tư cổ phiếu BĐS trong thời gian tới là khá lớn, tuy nhiên cũng có sự phân hóa
Tiếp theo là phần trình bày của Ông Đặng Trần Hải Đăng – Phó Phòng Nghiên cứu – Phân tích, VietinBank Securities. Bên cạnh những thông tin tổng quan về diễn biến, cũng như xu hướng ngành BĐS như bà Ngọc đã trình bày, Ông Đăng muốn NĐT có được thông tin cụ thể hơn về cơ hội đầu tư cổ phiếu ngành BĐS.
(Ảnh – Ông Đặng Trần Hải Đăng – Phó Phòng Nghiên cứu – Phân tích VietinBank Securities)
Theo ông Đăng, ngành BĐS đang ở trong giai đoạn phục hồi đáng ghi nhận, qua đó có tác động nhất định lên diễn biến giá cổ phiếu ngành BĐS. Hầu hết các mã CP ngành BĐS đều có sự tăng trưởng tốt hơn so vơi Vn Index trong vòng 3 tháng trở lại đây (+5%), tuy nhiên đã giảm trong vòng 1 tháng trở lại cùng với xu hướng chung của toàn thị trường.
Xét về GTGD, ngành BĐS chiếm tỷ trọng lớn nhất trong vòng 6 tháng chiếm tới 18,7% GTGD toàn thị trường, cho thấy sự quan tâm lớn của NĐT. Đối với tỷ trọng vốn hóa, hiện nay đang chiểm khoảng 12% toàn thị trường, xếp thứ 2 sau Ngân hàng và Thực Phẩm, tuy nhiên trên thực tế cổ phiếu ngành BĐS chưa phải là nhóm ngành dẫn dắt thị trường trong thời gian vừa qua. Lý do theo ông Đăng chia sẻ đến từ sự phân hóa của ngành rất rõ nét. Trong 9 tháng đầu năm 2015, gần 40% mã CP ghi nhận LNST giảm, 22,4% mã CP ghi nhậ n LNST âm, điều này có nghĩa không phải DN nào cũng có thể tận dụng tốt cơ hội từ sự phục hồi thị trường
(Ảnh – NĐT chăm chú lắng nghe cơ hội đầu tư cổ phiếu BĐS)
Trong phần trình bày này, ông Đăng cũng giúp các NĐT tổng hợp một số tiêu chí cơ bản để lựa chọn cổ phiếu BĐS tiềm năng, cụ thể trong ngắn hạn như (1)Vị trí dự án trọng điểm, đặc biệt là các doanh nghiệp có dự án tập trung tại các tuyến ĐSTC tại Hà Nội, tuyến METRO tại thành phố HCM, khu du lịch nghỉ dưỡng ven biển đặt tại Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc; KCN nằm tại các vị trí thuận lợi như gần cảng biển, sân bay (dưới tác động từ TPP, HĐTM); (2) Khả năng tài chính đảm bảo tiến độ triển khai và thi công dự án; (3) Loại hình BĐS đa dạng.Tuy nhiênTrong dài hạn, chúng ta cũng cần chú trọng đến các yếu tố (1) Quỹ đất sạch lớn nằm tại các vị trí trọng điểm (vùng phát triển đô thị theo định hướng và quy hoạch của Nhà Nước), theo ông Đăng đây là yêú tố quan trọng để các DN thu hút vốn từ các NĐT nước ngoài; (2) Loại hình đầu tư đa dạng đem lại dòng tiền ổn định trong dài hạn; (3) Tiềm lực tài chính lành mạnh.
Theo đó, một số các mã CP, theo ông Đăng, các NĐT có thể xem xét để đầu tư như VIC, DXG, KBC, CEO, ITA, KDH, NLG…Một lần nữa ông Đăng nhấn mạnh đến tính phân hóa trên thị trường, qua đó mong các NĐT hết sức thận trọng trong đầu tư, bình tĩnh xử lý thông tin bám sát các tiêu chí đầu tư phù hợp theo từng giai đoạn.
Gặp gỡ doanh nghiệp BĐS – CTCP Dịch vụ và Xây dựng Địa ốc Đất Xanh (DXG)
Trong buổi hội thảo này, cũng có sự góp mặt của đại diện DN trong ngành BĐS – CTCP Dịch vụ và Xây dựng Địa ốc Đất Xanh, mã niêm yết DXG (HOSE), hiện đang được đánh giá là một trong những cổ phiếu BĐS hết sức tiềm năng trong ngành. Đây là cơ hội gặp gỡ, giao lưu trực tiếp giữa DN và NĐT, giúp NĐT quan tâm đến DXG nói riêng và doanh nghiệp BĐS nói chung có được cái nhìn sâu hơn về tình hình HĐKD của DN.
(Ông Hà Đức Hiếu – Giám đốc Tài chính – CTCP Dịch vụ và Xây dựng Địa ốc Đất Xanh )
Trong phần trình bày, đại diện của CTCP Dịch vụ và Xây dựng Địa ốc Đất Xanh, Ông Hà Đức Hiếu – Giám đốc tài chính, trước hết muốn mang đến cho NĐT cái nhìn tổng quan về tình hình HĐKD của DXG.
Theo dự báo của DXG, chu kỳ BĐS đến năm 2017 và 2018 thị trường sẽ ghi nhận GTGD và thanh khoản giao dịch ở mức cao nhất. Đón đầu xu hướng đó, từ năm 2013 đến năm 2015, DXG liên tục thực hiện các hoạt động M&A, mở rộng số lượng dự án và quỹ đất, đảm bảo chiến lược kinh doanh của DXG trong 5 đến 7 năm tới.
Ồng Hiếu cho biết, hiện nay DXG đang tập trung vào 3 mảng hoạt động kinh doanh cốt lõi là dịch vụ, đầu tư và xây dựng. Trong dó kinh doanh dịch vụ BĐS là core business của DN nhằm định hướng cho hoạt động đầu tư của DN.
Quy mô và hiệu qủa hoạt động của DXG được thể hiện qua tốc độ tăng trưởng ấn tượng của Vốn điều lệ và LNST. Cụ thể, CAGR giai đoạn 2011-2015f của Vốn điều lệ là 38,3%, tăng từ mức 320 tỷ đồng lên 1.172 tỷ đồng, LNST là 91,2% trong cùng giai đoạn, ước tính năm 2015 sẽ đạt 329 tỷ đồng.
Để đạt được những kết quả ấn tượng như trên, ông Hiếu chia sẻ thế mạnh của DXG là (1)Quỹ đất sạch; (2)Năng lực triển khai dự án; (3)Năng lực tài chính; và (4)Mạng lưới phân phối.
Đối với Quỹ đất, hiện nay DXG đang sở hữu quỹ đất sạch tại các vị trí trọng điểm lên tới 474ha, với tổng mức đầu tư ước khoảng 22.611 tỷ đồng, bao gồm đất nền, khu căn hộ, biệt thự và khu du lịch sinh thái. Trong đó, các dự án khu căn hộ, biệt thự tập trung chủ yếu tại Tp.HCM, các dự án khu du lịch sinh thái và biệt thự (Grand World tại Phú Quốc 85ha).
Theo ông Hiếu, hạ tầng phát triển đồng bộ thì BĐS tại đó sẽ có giá bán và thanh khoản tốt hơn. Vì vậy DXG tập trung phát triển các dự án tại các địa điểm như tuyến Metro, xa lộ Hà Nội, đại lộ Võ Văn Kiệt, Phạm Văn Đồng, Mai Chí Thọ…
Năng lực triển khai dự án, DXG xây dựng đối tác chiến lược nhằm phát triển chính cho phân khúc ở thực là TB-khá. Cụ thể năng lực về tài chính được đảm bảo bởi các Ngân hàng lớn (VietinBank, Viet A Bank, BIDV, Vietcombank), đội ngũ tư vấn thiết kế (Green design, Fujinami, Ong@ong, Archetype), tư vấn giám sát chuyên nghiệp (Apave, FQM, AIC, Savills), và nhà thầu xây dựng (An Phong Construction, Descon, Duracons). Tính đến thời điểm hiện tại, có thể kể đến các dự án đã sold out bao gồm có Sunview 1, Sunview2, Phú Gia Hưng, Sunview Town, Viva City, Gold Hill.
Về năng lực tài chính, DXG hoàn toàn tự tin với năng lực tài chính của mình. Tính đến hết tháng 9/2015, lượng tiền mặt của DXG là 822 tỷ đồng, tỷ nợ vay thấp (353 tỷ đồng) trên TTS (3.328 tỷ đồng) là 10,6%. DXG có gói hỗ trợ từ VietinBank với hạn mức tín dụng lên tới 20.000 trong giai đoạn từ năm 2015 đến năm 2020.
Năng lực bán hàng của DXG bám sát chu kỳ của thị trường. Nếu trong giai đoạn khủng hoảng kinh tế thế giới và thị trường BĐS đóng băng (2007-2013), số lượng giao dịch và doanh thu chỉ ở mức thấp thì tình trạng này đã được cải thiện mạnh trong 2 năm 2014 và 2015 nhờ vào giai đoạn phục hồi của thị trường. Ước tính trong năm 2015, Doanh số giao dịch sẽ đạt 10.980 tỷ đồng (+36,1% y-o-y). Tính chung CAGR giai đoạn 2007-2015f về số sản phẩm giao dịch và doanh số giao dịch lần lượt đạt 17,4% và 34,7%.
Mạng lưới phân phối của DXG trải đều cả ba miền, đặt tại các thành phố lớn, bao gồm 28 sàn BĐS, 60 sàn liên kết. Thị phần nhà ở hiện nay của DXG là 15% cho cả 3 phân khúc hạng A, B và C (5.964/40.805 sp), tính riêng phân khúc hạng B và C (5.063/27.164 sp) (phân khúc chiến lược của DXG trong thời gian tới) là 19% theo số liệu thống kê của CBRE.
(Ảnh – NĐT chăm chú lắng nghe phần trình bày về CTCP Dịch vụ và Xây dựng Địa ốc Đất Xanh)
Ông Hiếu cũng đưa ra những nhận định về triển vọng thị trường BĐS. Ước tính nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM và HN lần lượt đạt 50.000 và 24.000 trong năm 2016. Phân khúc bình dân trung cấp vẫn là phân khúc thanh khoản tốt. Một thống kê khác về sự gia tăng về dân số cũng như thu nhập đầu người (trong đó tỷ lệ dân số có thu nhập cao (>750USD/tháng) đang tăng lên đáng kể, đên năm 2020, đạt 33 triệu trên 96 triệu dân, đây là 1 yếu tố tích cực đối với nguồn cầu, cho thấy tiềm năng thị trường BĐS là lớn.
Theo ông Hiếu, BĐS nghỉ dưỡng sẽ là một điểm nhấn cho thị trường BĐS trong thời gian tới, mà trong đó các dự án tại Phú Quốc – được biết đến là khu du lịch, nghỉ dưỡng hàng đầu Châu Á, đặc khu hành chính kinh tế với các tiện ích về cơ sở hạ tầng đồng bộ (sân bay quốc tế Phú Quốc, nâng cấp cảng biển An Thới, cao tốc Bắc – Nam, đường ven biển quanh đảo) sẽ là tâm điểm thu hút với vốn đầu tư hơn 8 tỷ USD, hơn một triệu lượt khách/năm, trong đó khách quốc tế là 300.000 lượt khách /năm.
Một nội dung quan trọng mà ông Hiếu cũng chia sẻ thêm với NĐT về định hướng phát triển của DXG giai đoạn 2015 – 2020, bao gồm 4 mảng hoạt động chính là phát triển dự án BĐS, Dịch vụ BĐS, Đầu tư tài sản khai thác, Xây dựng. Trong đó tập trung chủ yếu vào phát triển dự án BĐS (chiếm tới 60% DT), với phân khúc chủ yếu là B-C, quy mô 4.000-6.000 sản phẩm/năm. Căn hộ, đất nền khu đô thị, biệt thự cũng sẽ được DXG tập trung đầu tư; Vị trí các dự án không chỉ được đặt tại các TP lớn như TPHCM, Hà nội, mà còn tại các khu vực khác như Đồng Nai, Quảng Nam, hay các khu du lịch trọng điểm như Đà Nẵng, Vũng tàu, Phú Quốc. Ngoài ra, DXG không ngừng mở rộng quy mô thông qua hoạt động M&A từ 6 – 8 dự án mỗi năm, nâng tổng quỹ đất lên đến 1,000 ha.
Đối với hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS ( chiếm tỷ trọng 20%), DXG đặt mục tiêu chiếm 30% toàn thị phần vào năm 2020, cụ thể đạt 15.000 sản phẩm/năm, 2.000 NVKD, 100 đại lý, 5.000 CTV, đồng thời phát triển hệ thống giao dịch điện tử. Bên cạnh đó, DXG tiếp tục mở rộng hoạt động xây dựng (chiếm tỷ trọng 10%) (mục tiêu top 10 DN xây dựng VN) và đầu tư tài sản khai thác (chiếm tỷ trọng 10%)(BĐS cho thuê, du lịch, khu CN).
Nội dụng cuối cùng mà ông Hiếu muốn trình bày với NĐT là tình hình kinh doanh của DXG trong năm 2015. Ước tính cả năm 2015, DXG có thể đạt 1.572 tỷ đồng DT và 329 tỷ đồng LNST, vượt lần lượt 16% và 35% so với kế hoạch đề ra.
Tính riêng trong 9 tháng đầu năm, DXG đã thực hiện thành công 6.000 giao dịch BĐS, tăng 176% so với cùng kỳ năm 2015, trong đó, tỷ lệ sản phẩm DXG đầu tư và DXG môi giới gần như tương đương nhau. Doanh số bán hàng và LNST lần lượt đạt 911 tỷ đồng và 247 tỷ đồng, tương ứng 67% DT và 102% LNST kế hoạch.
Nội dung tọa đàm « Tiêu chí lựa chọn cổ phiếu BĐS tiềm năng » diễn ra sôi nổi
Tiếp theo chương trình, hội thảo diễn ra sôi nổi với nội dung tọa đàm “Tiêu chí lựa chọn cổ phiếu BĐS tiềm năng” giữa các chuyên gia trong lĩnh vực BĐS và Chứng khoán bao gồm , Ông Đặng Trần Hải Đăng, Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Ông Lương Trí Thìn và ông Khổng Phan Đức , và phần trao đổi trực tiếp giữa các chuyên gia và nhà đầu tư.
(Ảnh tọa đàm – Các chuyên gia tham gia tọa đàm, thứ tự ngồi từ trái qua phải)
Ông Đăng: Từ đầu chương trình tới giờ, chúng ta đã nói nhiều đến những diễn biến tích cực của thị trường BĐS. Phần lớn khách mời tham gia buổi hội thảo ngày hôm nay quan tâm đến đầu tư cổ phiếu ngành BĐS. Do đó, nội dung chính mà chúng tôi muốn tập trung trao đổi trong phần tọa đàm này là xoay quay tiêu chí để lựa chọn cổ phiếu BĐS tiềm năng. Theo thống kế KQKD 9 tháng đầu năm, không phải doanh nghiệp nào cũng nắm bắt được cơ hội từ sự phục hồi tích cực của thị trường, không ít DN đã bị lỗ. Vậy với những tiêu chí cơ bản để lựa chọn CP mà chúng tôi đã trình bày ở trên, thì dưới góc độ là một chuyên gia tư vấn và cũng như là một nhà đầu tư, bà Ngọc có đồng ý với quan điểm của chúng tôi không?
Bà Ngọc: Tôi rất đồng ý với những tiêu chí mà Vietinbanksc đưa ra đặc biệt về tiêu chí đa dạng hóa loại hình BĐS, đa dạng có thể về (1) sản phẩm BĐS đầu tư như chung cư, đất nền, biệt thự, (2) về vị trí đầu tư, (3) về loại hình đầu tư vừa là nhà phát triển dự án, vừa là nhà môi giới BĐS để giảm thiểu hóa rủi ro.
Ông Đăng: Theo ông Thìn, từ phía Doanh Nghiệp, ông nghĩ sao về nội dung này?
Ông Thìn: Đầu tiên phải đánh giá tiềm lực của Công ty, trước hết là quỹ đất lớn, cơ hội phát triển thị trường, tiềm lực tài chính lành mạnh, quan trọng nhất là mô hình kinh doanh của doanh nghiệp có khác biệt với thị trường hay không. Hiện nay nhiều DN có quỹ đất nhưng chưa chắc đã thành công do không có đội ngũ triển khai có nặng lực. Chúng ta cần đánh giá DN thông qua lịch sử hoạt động cũng như chiến lược tầm nhìn trong tương lai, thay đổi theo xu hướng của thị trường như thế nào, có hiệu quả hay không vì mỗi một chu kỳ một giai đoạn thì phân khúc hưởng lợi sẽ là khác nhau. Ví dụ với các DN đi vào phân khúc hạng A, khi thị trường đi lên thì cơ hội rất lớn nhưng nếu thị trường đi ngang hay đi xuống thì sẽ khó có thể nắm bắt được chu kỳ mà thay đó là cơ hội cho phân khúc nhu cầu ở thực. Với DXG, trong những năm 2007, 2008, thị trường tốt, hầu hết DN đều tập trung vào phân khúc cao câp nhưng DXG lại đi vào phân khúc TB giúp đón đầu thị trường, đi đầu giảm diện tích căn hộ phù hợp xu thế và nhu cầu thực của thị trường.
Ông Đăng: Vậy nắm bắt chu kỳ BĐS là một yếu tố nữa để các DN lưu ý lựa chọn đầu tư. Bên cạnh những thông tin tích cực từ sự hồi phục của thị trường BĐS, gần đây, theo báo cáo của Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh, có tới 41% dự án BĐS chậm triển khai, phải tạm ngừng thi công, và bị thu hồi. Vậy, tôi rât muốn nghe ý kiến từ ông Thìn về nội dung này, theo ông nguyên nhân là do đâu?
Ông Thìn: Lý do ở đây có thể họ đi sai vào phân khúc, chu kỳ hay không đủ năng lực nên những dự án này đến nay vẫn không đi vào hoạt động được. Tuy nhiên tình trạng này mặt khác cũng tạo ra cơ hội cho các DN khác mà đảm bào về năng lực, về chiến lược, về quy mô quản trị.
Ông Đăng: Vê năng lực thu xếp vốn, dưới góc độ là một công ty chứng khoán, Ông Đức muốn chia sẻ gì về nội dung này không?
Ông Đức: Bất kỳ DN nào, không chỉ BĐS đêu phải thu xếp vốn để đáp ứng chu kỳ phát triển của DN. Hiện nay thì có 3 hình thức tăng vốn. Thứ nhất là vay vốn tín dụng từ ngân hàng, chúng tôi với vai trò là ngân hàng đầu tư luôn nắm bắt được nhu cầu này của DN, tôi cho rằng đây là phương pháp truyển thống cơ bản đầu tiên mà bất kỳ DN nào cũng hướng tới, DXG hiện là một trong những đơn vị hợp tác toàn diện với VietinBank. Thứ 2 là huy động vốn thông qua phát hành CP, đặc biệt trong năm 2015, có nhiều DN đã nâng VCSH tuy nhiên cũng có hạn chế do thường gây ra tâm lý lo lắng của NĐT từ sự pha loãng CP. Thứ 3 thông qua công cụ nợ (trái phiếu) tuy nhiên không được sôi động như thi trường cổ phiếu. Hơn nữa do chỉ nhằm đến các định chế tài chính nên gía vốn ko được tốt. Hiện nay VietinBank Securities cũng đã thu xếp được hơn 20.700 tỷ trong năm 2015, dự kiến cho đến cuôi năm sẽ tăng lên 25.000, 26.000 tỷ, chủ yếu là cho các DN BĐS, phục vụ nghiệp vụ M&A, mua bán các dự án.
Ông cũng cho biết để so sánh năng lực quản lý và mô hình quản trị là khá khó khăn, NĐT có thể đánh giá là quỹ đất là tương đối là chính xác hoặc thông qua hoạt động thu xêp vốn vì một DN có hạn mức vay lớn là một DN có tín nhiệm cao, dự án có dòng tiền hiệu quả.
Ông Đăng: Hiện tại tỷ trọng phân khúc cao cấp đang được CBRE đánh giá là có xu hướng tăng trưởng mạnh, vậy theo bà Ngọc, triển vọng của phân khúc trung cấp và bình dân là như thế nào? độ giải ngân của gói hỗ trợ 30.000 tỷ (mới giải ngân được khoảng 30%) như lãi suất đã giảm từ 6% xuống còn 5%, thời hạn cho vay được tăng từ 10 lên 15 năm, nhiều NHTM được tham gia cho vay hơn…. Bên cạnh đó, vào tháng 5/2015, Chính phủ dự định sẽ ban hành thêm một gói tín dụng mới trị giá 20 nghìn tỷ đồng, cho phép người vay mua nhà ở thương mại có giá trị dưới 2 tỷ đồng. Thì đây thực sự có phải là cơ hội để phân khúc trung cấp và bình dân gia tăng?
Bà Ngọc: Trước hết tôi muốn nhấn mạnh rằng trong 3 quý đầu năm theo thống kê CBRE thì tỷ trọng tiêu thụ căn hộ phân trung cấp và bình dân vẫn chiếm trên 65%. Tuy nhiên tỷ trọng phân khúc cao cấp đang có xu hướng tăng vì thời gian qua đang đón nhận rất nhiều dự án cao cấp mở bán. Tuy nhiên theo quan điểm của CBRE, triển vọng lâu dài vẫn nằm ở phân khúc trung cấp và bình dân do đây là phân khúc có nhu cầu ở thực và phù hợp với năng lực tài chính của phần lớn khách hàng. Thực tế hiện nay, mặc dù nhu cầu vẫn có xu hướng tăng nhưng các DN BĐS đang phải đối mặt với khó khăn về mở rộng quỹ đất để phát triển phân khúc này do giá đất luôn bị đẩy lên quá cao nên giá đầu ra để phù hợp với phân khúc Bình dân trung cấp là một thách thức đối với DN. Do đó tôi nhận thấy rằng thông qua những chính sách kích cầu thì Chính Phủ, ví dụ như gói hỗ trợ 30.000 tỷ dành cho căn hộ dưới 1,5 tỷ đồng nhắm đối tượng thu nhập thấp (phân khúc bình dân), thì mới đây Chính phủ dự kiến đưa ra gói kích cầu mới là 20,000 tỷ đồng hướng tới phân khúc trung cấp, sẽ giúp kết nối nhu cầu thực với sản phẩm đang có trên thị trường.
Tôi cho rằng DXG với mục tiêu hướng tới thị trường Trung cấp và Bình dân rất mong ông Thìn chia sẻ tại hội thảo này là làm thế nào để DXG tạo được quỹ đất lớn để phát triền phân khúc này trong tương lai trong bối cảnh mở rộng quỹ đất khó khăn này.
Ông Thìn: Để có quỹ đất tốt, chúng tôi với bề dày kinh nghiệm về thị trường, giúp nắm được thông tin và tạo quan hệ để triên khai các các dự án. Tuy nhiên đấy chỉ là một phần do rất nhiều DN có quỹ đất nhưng dự án vẫn đóng băng. Riêng với DXG, chúng tôi không chỉ có thế mạnh về quỹ đất sạch, mà chũng tôi tạo ra quy trình khép kín, từ quỹ đất, công ty thiết kế, xây dựng và hệ thống đầu ra.
Ông Đăng: Vậy thông qua phần trao đổi trực tiếp với các chuyên gia, cũng như phần trình bày của các diễn giả, chúng ta có thể rút ra được những tiêu chí để lựa chọn một cổ phiếu BĐS tiềm năng như (1) quỹ đất sạch lớn tại các vị trí trọng điểm, (2) đa dạng loại hình đầu tư kinh doanh BĐS, (3) tiềm lực tài chính và khả năng triển khai dự án, (4) khả năng quản lý và khả năng nắm bắt chu kỳ thị trường theo như ông Thìn chia sẻ và (5) khả năng thu xếp vốn theo ý kiến đóng góp của ông Đức.
Nội dung Q&A
NĐT 1: Hiện nay giá CP DXG khoảng 18.000 đồng thì theo ông Thìn mức giá nào là hợp lý và đúng với giá trị của DN ?
Ông Thìn: Đối với giá CP DXG, nếu nhìn vào thị trường, theo như VietinBanksc có cung cấp thông tin, hiện P/E của DXG (5,73) đang ở mức thấp so với các DNNY khác (trung bình ngành là 20,34). Chúng tối chỉ có thể tập trung chiến lược là làm sao tao ra giá trị cao nhất cho DN, từ đó có thể tạo ra DN, LN tốt nhất, mang lại lợi ích cho cổ đông. Chuyện định giá CP là do thị trường và NĐT quyết định.
NĐT 2: Tại sao lại chọn CP Bất động sản mà không phải các CP nhóm ngành khác trong bối cảnh hiện nay?
Ông Đức: Trước hết tôi phải nhấn mạnh rằng những buổi hội thảo mà VietinBank Securities tổ chức được phân theo ngành. Để hỗ trợ NĐT nhìn nhận ngành cũng như chuỗi giá trị của ngành và từ đó có thể nhận ra được những DN tiềm năng. Mỗi ngành đều có sự phân hóa rõ ràng, một khi NĐT am hiểu kỹ về ngành, sàng lọc đúng phân ngành thì có thể chọn ra cổ phiếu tiềm năng của ngành đó. Trên thực tế thì VietinBank Securities cũng đã có và sẽ tổ chức thêm những buổi hội thảo tương tư theo ngành giúp các NĐT có nhiều thông tin hữu ích hơn. Ông Đức cũng nhấn mạnh rằng, phân tích cơ bản là công cụ quan trọng mà VietinBank Securities sử dụng để hỗ trợ thông tin cho NĐT.
NĐT 3: Xu hướng sắp tới là tập trung vào khu Đông hay khu Nam Tp.HCM?
Bà Ngọc: Lợi thế tại khu Đông hiện có tuyển M1 đang thi công rất nhanh (tuyển M2 thì chưa phát tín hiệu khả quan), tuy nhiên hiện vẫn tồn tại tình trạng ngập lụt, ùn tắc cục bộ. Trong khi đó khu Nam khi phát triển có sự kết nối tốt hơn. Cụ thể tại Q7, khu Phú Mỹ Hưng có sự đầu tư đồng bộ, quy hoạch tổng thể hoàn chỉnh vì vậy mỗi khu vực đều có tiềm năng riêng. Việc đầu tư vào khu vực nào còn phụ thuộc vào khẩu vị đầu tư của khách hàng.
NĐT 4: DXG có thể tiếp tục duy trì được tăng trưởng mạnh trong tương lai hay không? Chiến lược cụ thể của DN là như thế nào để có thể đảm bảo được những kế hoạch đề ra? Kế hoạch trả cổ tức sẽ như thế nào trong thời gian tới?
Ông Thìn: Chiến lược của chúng tôi hiện nay còn nhỏ so với mong muốn của chúng tôi đặt ra. Tham vọng của chúng tôi là đưa quy mô công ty để có thể so sánh với DN lớn trong nước và thế giới. Chúng tôi đã lên kê hoạch chi tiết nằm trong tầm khả năng của chúng tôi để có thể đặt được mức tăng trưởng kế hoạch đề ra. Đối với việc chi trả cổ tưc thì tùy thuộc vào thời điêm nào có lợi cho NĐT, vừa mang lại lợi ích cho cổ đông vừa mang lại sức mạnh cho DN.
Nguồn: VietinBank Securities. Thực hiện: Thu Hằng, Ánh Nguyệt, Thanh Nga